初級不動產抵押貸款市場

不動產抵押貸款
係指個人或企業購買住宅、土地或其他不動產的貸款。
1.
基於美國現行制度及我國民法物權篇修正後對於流質流押條款的放寬可知
當借款人對於其不動產貸款發生違約時，金融機構將可取走該項房地產的所有權。
這項條款事實上跟債清條例中關於不動產自用住宅條款中間，應如何適用，相關風險貼水如何計算，恐怕是立法者一開始根本不關心的。
2.
對於初級不動產抵押貸款而言，單筆貸款間並無法存在固定面額的計算，每筆貸款金額皆取決於授信5P原則進行評定。
3.
初級不動產抵押貸款通常只牽涉到單一投資人，在台灣的觀念為單一借款人，例如銀行或其他得經營放款業務的財務公司。

不動產抵押貸款的特徵
1.具有擔保品（collateral）
2.頭期款(Down Payment)
也就是說百分之百房貸在現實上除非超額鑑價，否則一般而言一定是搭配部分信用貸款。要求頭期款基本上係降低違約率的一種方式。
3.不動產抵押貸款的到期日(Mortgage Maturities)
現在臺灣實務多半是以20年跟美國流行的15或30年的貸款不同，印象中這好像跟民法上請求時效有關係，要在查查文獻。
4.利率(Interest rate)與貼現點數費（discount points即臺灣銀行間愛收的手續費）
這通常也是所有借款人及投資人關心的重點，尤其在傳統商業銀行以利差業務作導向者，如果存放比及放款利差不能適度維持，將極可能導致銀行倒閉，而整體利差也應該將注意擺在真實利率的揭露，也就是包括手續費在內的評價概括包括在內。手續費收入之興起，多係基於銀行為降低放款風險及增加資產負債表以外收入，所創造出的一種收入方式，這個問題也牽涉到對於單一貸款間是否有民法預扣利息禁止規定抵觸的討論，就大筆不動產貸款而言或許不甚嚴重，但是如果是無擔保的個人借款，包括現金卡及信用卡在內，這裡面有相當多可以討論的面相及問題。
5.固定（fixed）或浮動（adjustable）利率
牽涉到銀行跟借款人與整體經濟情勢間的拔河。

國外常見的其他不動貸款型態
自動減低利率貸款（臺灣有）
漸進加付貸款（臺灣曾經有過）
權益成長抵押貸款
次順位求償抵押貸款（臺灣有）
分享增值抵押貸款
股權參與抵押貸款
反向年金抵押貸款（臺灣壽險公司有）