不動產估價與AMC

這篇是跟白志杰估價師及施昱均講師學習時
所留下的筆記及學習心得電子檔

老王

不動產估價與AMC

不動產估價
1.不動產之定義
民法：
『稱不動產，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分』
土地法：
『本法所稱土地，謂水路及天然富源』
『本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。』
不動產經紀業管理條例：
『不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。』
『成屋︰指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。』
『預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。』

綜合檢討
民法為主
土地法所稱土地改良物仍屬『不動產』範圍。
擴大解釋包括預售屋，目前仍有爭議，反對主因認為預售屋屬於期貨，無具體之物，不應為估價標的。
但一般認為該預售屋已領有建築執照，應可成為估價標的，但應於估價報告書充分揭示。

2.不動產估價
估價人員蒐集資料，運用估價方法，評估不動產價格。
不動產估價＝科學＋法律＋經驗
估價方法－不動產估價技術規則
比較法
比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法，其調整應包括情況調整、價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整等。
收益法
收益法，指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。
V=a÷r
其中V為不動產收益價格
a為平均年淨收益
r為收益資本化率
成本法
成本法，指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。
重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。
土地開發分析法
土地開發分析法，指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。
V=｛S÷（1＋R）｝－（C＋M）
其中：V ：土地開發分析價格。
S ：開發或建築後預期總銷售金額。
R ：適當之利潤率。
C ：開發或建築所需之直接成本。
M ：開發或建築所需之間接成本。
i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。
其他估價方法－可參考技術規則或其他相關專業書籍
房地估價
路線價估價法
特徵估價法
投資估價法
估價內容
不動產估價師法第14條：『不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。』
不動產權利
不動產估價技術規則第104條規定『權利估價，指地上權、典權、永佃權、地役權、耕作權、抵押權、租賃權及容積移轉與權利變換之估價。』
民法規定之不動產權利
物權包括所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權等七種。
債權包括租賃權及使用借貸

3.不動產估價師
國外不動產估價制度沿革
十七世紀三十年代，英國即有土地評鑑師組織
日本在1963年成立不動產估價師
韓國在1974年開始有估價師証照
美國於1991年陸續於各州有估價師証照的考試
中國大陸1993年推動土地估價師及房地產估價師的制度
本國紀事
民間業者早在民國四十七年即成立鑑價機構
「土地估價師法」於民國七十九年送請立法院審議
「不動產估價師法」於民國八十九年十月四日總統公布實施
「不動產估價技術規則」於民國九十年十月十七日內政部頒佈
首屆「不動產估價師考試」於90年12月舉行
「不動產證券化條例」於民國九十二年七月二十三日總統公布實施
「不動產估價師法」於民國九十四年十月四日正式實施
估價業務
不動產估價師法第十四條第一項規定：「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」

目前國內不動產估價業務：
金融授信抵押品之估價。
法院不動產價值爭議及拍賣價格鑑定之估價。
都市更新權利變換價值評估。
公開發行或上市、上櫃公司資產重估價。
聯合開發、容積移轉、土地信託業務估價。
AMC委託之不良債權估價。
不動產證券化標的價值評估。
土地區段徵收、重劃前後土地估價。
其他依法與不動產估價有關之事項。


AMC與不動產估價
1.AMC由來及現況
源由
金融機構逾放比過高，造成金融機構瀕臨倒閉，2000年底，學者估計介於13%至14%之間，逾放金額達1.8兆，且具當時法拍屋市場，司法部統計2000年前三季就超過3萬件，80%以上屬於銀行。
銀行的專業主要在於授信與放款，但現在手中擁有大批房地產的銀行，一來目前法院的法拍屋市場處理速度太慢，二來每家銀行手中擁有的房地產價值與抵押順位各異，在資訊不甚公開的情況下，不良債權經常呆在那兒無法動彈。
為了要解救因逾放比提高，而瀕臨倒閉的金融機構，政府效法國外經驗而引進了資產管理公司（Asset Management Company, ＡＭＣ），藉著目前通過的金融機構合併法，賦與資產管理公司法源，而以受託或買斷的方式來解決金融機構的不良債權。
金融機構短期內處理大批不良債權、降低逾放比率，則公開標售實為一最有效、且最透明之處理模式。
法源
金融機構合併法第15條
行政院金融重建基金設置及管理條例
類型
國際不良債權市場的主要投資客可概分為兩大類，如標購一銀一三○億不良債權的 Cerberus 是屬於私人資產管理公司中的opportunity fund （機會基金）， 而類似的基金尚包括有 Long Star（龍星昇）、 Lend Lease、Appollo 等，在日本市場都相當活躍。
另一種是一般人耳熟能詳的投資銀行，包括雷曼兄弟、高盛、摩根士丹利、美林、JP 摩根大通、瑞士信貸第一波士頓等，旗下的不動產部門或固定收益部門皆有從事此類業務。
定義
以受託或買斷的方式來解決金融機構的不良債權

2.NPL評價實務
NPL（ Non-performing Loan ）不良債權
包括逾期放款、催收款、呆帳，故舉凡列為銀行不能或不易處理之債權皆可成為標的，內容包括不動產、股票、信用卡、公司、飛機、動產等，皆可成為標的。
過去以來，本國金融機構放款抵押物皆以不動產為主，且敝人從事工作亦以不動產估價為主，故討論內容亦以不動產評價為主軸。
特性

1.整包標售
金融機構依據抵押品屬性、客戶特性等條件，將其相似程度高債權包裝整理，並控制該包總量，以一次出讓方式，公開予資產管理公司競標。
2.數量眾多
一般而言，NPL標案債權數量及金額需達到一定規模，方能引起國際投資家青睞，相對國內以抵押品為主之債權內容，不動產抵押物數量亦很可觀，從數百件到數千件不等，視標案規模。
3.產品多樣
只要達逾放標準者金融機構皆列為NPL，就不動產抵押品型式，從消費金融之房貸產品如透天厝、大樓、店面，到企業金融等複雜產品，如商業大樓、商場、停車場、高爾夫球場、百貨公司、未完工建物等。
4.時間短促
NPL標案從授信戶文件資料到達各AMC，至出標時間約略一個月左右，這期間需經歷授信戶文件整理、相關授信戶及相關保證人資產查詢、相關法律問題諮詢、標的現勘、書面報告製作、內部檢討等，在有限時間內評估該債權最大價值。
流程

1.整理金融機構相關檔案資料
i.抵押品物謄本、平面圖、地籍圖
ii.過去鑑價報告
iii.目前法拍公告資訊
iv.授信戶往來資料

2.內部初期評價作業
i.確認標的位置
ii.建物－地圖
iii.土地－地籍圖、鄰地現況、其他顯著標的

3.初步市場價格評定
i.該產品目前市場擬售價
ii.過去市調案例蒐集
iii.近期市場法拍案例蒐集
iv.標的基本判斷

4.標的勘估
i.目前使用現況
ii.周遭生活機能
iii.周遭產品分佈－最有效使用
iv.收益情形

5.市場調查
i.區域行情
ii.成交案例
iii.擬售案例
iv.產品流通性及市場銷售狀況

6.書面報告
評估工作表
標的若為土地,一般以同使用分區性質之土地案例為原則,進行比較法
建地除比較法外,一般原則為需另以土開法進行估價
具收益性之商用不動產,如辦公室,商業空間,百貨零售賣場,需另行以租金收益還原法估價
具整體經營性之飯店與商場如有必要則需以DCF現金流量法估價
勘估標的與案例照片
標的及案例位置示意圖
標的照片
市場案列照片
法拍案例照片
相關文件與資訊
土地與建物登記謄本
地籍圖謄本
建物測量成果圖
本案法拍資訊
法拍案例資訊

7.內部檢討（ROLL-UP）
價值與價格檢討
NPL中正常產品透過目前正常交易市場、法拍市場相似產品或可推估該不動產價格，然不正常或商用型不動產則需透過其他評價模式推估其價值，透過不同專業背景腦力激盪，可將該評價模式予以更合理化。
法律問題檢討
一般而言，抵押品成為NPL，其背後總有一連串故事，所牽連法律問題更影響該不動產價值所在，包括土地法規、建築法規、民法、稅法、地方行政命令…等，都成為日後處理該不良債權之重要因素。

8.整體評價模式
綜合整理各NPL評價，考慮其標的種類、處理程序難易、資金成本、時間成本、處理費用、市場景氣…等，決定該標案最大可回收價值（NRV）
有關此部分評價模式，被視為各家AMC之know-how，並視為機密，外人難以一窺全貌。